부동산 리츠 배당금 세금 15.4% → 9.9%로 줄이는 꿀팁(분리과세)

안녕하세요! 안정적인 배당금과 절세 혜택을 동시에 찾는 투자자분들이라면 꼭 알아야하는 내용입니다.

바로 국내 상장 리츠(REITs)나 리츠 ETF에서 발생한 배당소득에 대해 9.9%의 낮은 세율을 적용하는 '분리과세 특례'입니다.

원래 25년까지였던 이 특례는 2026년 12월 31일까지 연장되었습니다.

이 내용은, 특히 금융소득종합과세(금소세) 대상이 되시는 분들에게는 더욱 매력적인 절세 전략이 될 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 리츠 분리과세의 핵심 조건과 실제 절세 효과, 그리고 나무증권을 기준으로 한 신청 방법과 활용 전략까지 자세히 알아보겠습니다.

리츠(REITs) 분리과세, 핵심 조건 짚어보기

모든 리츠 투자가 9.9% 혜택을 받는 것은 아닙니다. 이번 특례의 핵심 조건들은 다음과 같습니다.

• 대상 상품: 국내 거래소에 상장된 공모 리츠, 리츠 ETF, 그리고 공모형 부동산펀드가 해당합니다.
• 적용 세율: 9.9% (지방소득세 포함)입니다. 이 소득은 금융소득종합과세(연 2,000만 원 초과 시 합산)에 포함되지 않고 원천징수로 과세가 종결됩니다.
• 투자 한도: 모든 금융기관을 합산하여 1인당 5,000만 원(매수 원금 기준)까지입니다.
• 의무 보유: 3년 이상 보유해야 합니다. 만약 3년 이내에 매도하면 감면받았던 세액이 다시 추징될 수 있으니 유의하는 것이 좋습니다.
• 적용 기한: 2026년 12월 31일까지 매수한 리츠에 대해 적용됩니다.
• 신청 조건: 신청일 직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상자였다면 신청이 제한될 수 있습니다.

리츠 분리과세, 얼마나 절약될까요?

절세 효과를 간단히 계산해 보았습니다.

일반적으로 배당소득세는 15.4%입니다. 하지만 분리과세 혜택을 적용받으면 9.9%만 내면 됩니다.

예를 들어, 리츠 투자를 통해 연간 100만 원의 배당금을 받는다고 가정해 보겠습니다.

• 일반과세 (15.4%): 154,000원
• 분리과세 (9.9%): 99,000원

단순 계산으로도 연간 55,000원의 세금을 아낄 수 있습니다. 3년 의무 보유 기간을 채운다면 총 165,000원을 절감하는 셈입니다.

만약 고소득자라서 금융소득종합과세를 걱정하는 상황이라면, 이 배당금이 금소세 계산에서 아예 빠지기 때문에 실제 절감 효과는 이보다 훨씬 더 커질 수 있습니다.

리츠 분리과세 신청 방법 (나무증권 MTS 기준)

제가 이용하는 나무증권(NH투자증권)을 기준으로 신청 방법을 확인해 보았습니다.

아쉽게도 나무증권의 경우 MTS나 HTS 앱에서는 직접 신청이 불가능하고, 고객센터를 통해 유선으로 처리해야 했습니다.

1. 리츠 매수하기: 먼저 본인의 종합계좌에서 분리과세를 적용받고 싶은 리츠 상품을 5,000만 원 한도 내에서 매수합니다.
2. 고객센터 연락 (1544-0000): NH투자증권 고객센터에 전화하여 '리츠 분리과세 신청'을 요청합니다.
3. 신청 완료: 상담원이 보유 중인 리츠 종목과 분리과세를 적용할 한도(최대 5,000만 원)를 확인합니다. 한번 신청해 두면, 이후 해당 한도 내에서 발생하는 배당금은 자동으로 9.9%가 적용됩니다.

다만, 중간에 한도를 변경하거나 분리과세를 해지할 경우 다시 고객센터에 연락해야 합니다. 특히 3년 내 해지 시 세금 추징 이슈가 있으니 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

현명한 리츠 분리과세 활용 전략

단순히 혜택을 신청하는 것을 넘어, 몇 가지 전략을 함께 고민해 보면 좋습니다.

• 절세 계좌 우선순위: ISA(중개형)나 연금계좌(연금저축, IRP)가 있다면 해당 계좌를 먼저 채우는 것이 좋습니다. 두 계좌 모두 강력한 세제 혜택(비과세, 저율과세, 세액공제)을 제공하기 때문입니다. 리츠 분리과세는 그 이후의 투자금을 배분할 때 고려해 볼 만한 선택지입니다.
• 상품 다변화: 5,000만 원 한도를 하나의 리츠에 '올인'하기보다는, 섹터(오피스, 물류, 데이터센터 등)가 다른 여러 리츠나 다양한 상품을 담고 있는 리츠 ETF로 분산하는 것이 배당 변동성을 줄이는 데 도움이 됩니다. 현재 어떤 리츠가 상장되어 있는지 궁금하다면 국토교통부 리츠정보시스템↗에서 확인해 볼 수 있습니다.
• 3년 보유 리스크 관리: 가장 큰 제약인 '3년 보유'가 부담될 수 있습니다. 만약 현금이 필요하거나 포트폴리오를 변경하고 싶을 때, 3년 내 매도하면 세금을 추징당합니다. 하지만 동일 계좌 내에서 다른 리츠 상품으로 갈아타는(재투자) 경우에는 감면세액이 추징되지 않는 전략을 활용할 수 있습니다.

결론

2026년까지 연장된 리츠(REITs) 분리과세 혜택에 대해 알아보았습니다. 9.9%의 낮은 세율과 금융소득종합과세 배제라는 두 가지 큰 장점을 가진 제도입니다.

투자에 앞서 5,000만 원 한도와 3년 의무 보유 조건을 꼭 확인하시고, ISA나 연금계좌 등 다른 절세 상품과의 우선순위를 고려하여 현명하게 활용하시길 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 이미 리츠를 5,000만 원 넘게 가지고 있으면 어떻게 되나요? A1: 분리과세 한도는 '매수 원금' 기준으로 5,000만 원까지입니다. 초과 보유분에서 발생하는 배당금은 일반과세(15.4%)가 적용되며, 5,000만 원 한도 내에서 발생한 배당금만 9.9% 혜택을 받습니다.

Q2: 3년 보유가 원칙인데, 3년 이내에 매도하면 무조건 세금을 추징당하나요? A2: 네, 원칙적으로 감면받은 세액이 추징됩니다. 다만, 매도 후 해당 계좌에서 즉시 다른 분리과세 대상 리츠 상품을 매수하여 총 보유 기간을 3년 이상으로 유지하는 '갈아타기'의 경우 추징되지 않을 수 있습니다. 증권사별 세부 정책을 확인해 보는 것이 좋습니다.

Q3: 해외에 상장된 리츠(예: 리얼티인컴)도 혜택을 받을 수 있나요? A3: 아니요. 이 혜택은 '국내 거래소에 상장된' 공모 리츠 및 리츠 ETF, 공모 부동산펀드에만 한정됩니다. 해외 리츠에서 발생하는 배당금은 혜택 대상이 아닙니다.